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Pierres communes est une association loi 1901. Il s’agit d’une association de préfiguration, qui pourra se transformer en une structure adéquate à terme.

Les statuts sont disponibles ici : en consultation ici

Pour son projet pilote « Léon », Pierres communes a décidé d’opter dans un premier temps pour un modèle juridique transitoire qui permet de limiter les coûts de mise en oeuvre juridique (estimés à 12 600 €).

A partir de 2025, l’association dispose :

• d’un bail de location de 9 ans renouvelable par tacite reconduction, passé avec les propriétaires du bien, qui donne la possibilité à l’association de contracter des baux de location avec des locataires à l’année, tout en protégeant ses investissements dans le bien.
• Les conditions de résiliation du bail sont strictement encadrées : les travaux de rénovation effectués par Pierres communes doivent être indemnisés si le contrat de location venait à être résilié par les propriétaires.

Dans un second temps (horizon de moins de 10 ans), Pierres communes optera pour un modèle juridique de long terme fondé sur :

• l’acquisition de la pleine propriété des biens, ou
• la signature de baux de longue durée (bail emphytéotique de 99 ans).

Dans ce modèle, les biens sont transmis à

• un fonds de dotation (ou une fondation) qui en confie l’usage à Pierres communes (via un bail emphytéotique) ; ou bien à
• une SCIC (Société coopérative d’intérêt collectif) qui les gère directement.

Pour sa phase de démarrage et de structuration :
L’association bénéficie de subventions de la commune de Florac et de l’Europe.
Toutefois, elle autofinance une partie de son budget de structuration, soit aujourd’hui 16 000 € sur une budget de 72 000 €.

Est-ce que les subventions vous obligent à quelques choses envers les structures publiques ?

Nous nous engageons uniquement à faire ce qui est dit dans nos statuts, c’est-à-dire :

«  favoriser la protection et la rénovation du patrimoine bâti dans les centres bourgs du Sud Lozère en vue d’y soutenir le déploiement de solutions de logements de qualité à des fins d’habitations principales, présentant des caractéristiques tout à la fois de confort et d’économie d’énergie mais aussi de préservation des matériaux et de l’architecture locale. Sa démarche permettra ainsi de faciliter l’accès au logement à toute personne désireuse de s’installer de façon durable, tout en limitant l'étalement urbain et l’artificialisation des sols.

Par ailleurs, l’association :

-              S’attache à mettre en œuvre tout moyen d’adopter ou de favoriser une démarche non spéculative de façon à ce que les initiatives portées ne puissent contribuer à l’augmentation des prix de l'immobilier dans son périmètre d’action,

-              Réfléchit à des modes alternatifs de gouvernance pour ce qui est de l’habitat collectif et lance des réflexions sur le principe de propriété et ses possibles alternatives.

Pour ce faire :

Elle peut effectuer des achats immobiliers, mettre en location des biens immobiliers, louer des biens à des propriétaires via des baux de longue durée, comme le bail emphytéotique, engager des rénovations privilégiant l'usage de matériaux et techniques de construction écologiques et organiser des chantiers participatifs impliquant notamment les habitant.e.s du territoire mais aussi toute personne motivée par son objet ou ses missions.

L'association peut être amenée à se transformer le moment venu en « foncière solidaire » selon une forme juridique appropriée. »

Le modèle économique plus long terme du projet :

Notre projet s’appuie principalement sur la logique classique de l’immobilier : des loyers mensuels réguliers couvrent les investissements réalisés pour les logements (achat, travaux, frais et charges).

L’immobilier solidaire – kézako ?

Dans l’économie sociale et solidaire, l’usage est replacé au centre de notre projet, avant la logique économique. Aussi, comme la rénovation de bâti ancien est coûteuse, pour des loyers qui seront peu élevés en zone rurale où se trouve le projet, il faut hybrider les financements, et mobiliser, en plus des financements classiques (prêt bancaire notamment), d’autres types d’investissements :

• Bénévolat
• Dons de matériaux
• Prêts solidaires
• Subventions

Un article intéressant qui parle de ces questions de financement pour les bailleurs sociaux : à lire ici

Notre objectif est de proposer des loyers « abordables », c’est-à-dire correspondant au niveau de vie des personnes habitant le territoire de Florac.

Une étude des loyers pratiqués sur le marché privé (propriétaires privés et agences de location) entre juin 2024 et décembre 2024 a donné les éléments indiqué dans le tableau ci-dessous. Nous avons également regardé les loyers « sociaux » comparables.

Face à cette étude de marché, Pierres communes doit regarder les investissements réalisés sur un logement :

• Achat ;
• Réhabilitation (matériaux et main d’oeuvre) ;
• Entretien (vision long terme, avec investissement régulier dans le bâtiment) ;
• Coûts du financement (taux des emprunts bancaires par exemple) ;
• Charges liées au logement (taxe foncière, frais de copropriétés s’il y en a, ...) ;
• Charges de la structure (frais de compte bancaire, loyer si bureau, internet, etc.).

Le(s) loyer(s) doit(vent) permettre de rembourser chaque mois l’ensemble de ces coûts, comme expliqué dans le modèle économique.

Pour notre premier logement, nous devons également prendre en compte les coûts de mise en place de la structure (part du travail de développement du projet non pris en charge par des subventions)

En prenant tous ces éléments en compte, pour Léon, T3 de 65m2, nous envisageons  un loyer compris entre 550€ /mois et 650€/mois (soit entre 8,5 et 10 €/m2).

En fonction des types de financements obtenus pour la fin des travaux (dons, apports restituables et/ou prêts), le loyer sera défini au plus juste pour équilibrer au mieux le modèle de la structure de Pierres communes et proposer un loyer le plus bas possible.

Les bénéficiaires des logements rénovés par Pierres communes seront des personnes ayant l’envie de se « sédentariser » à Florac : s’y installer à l’année, habiter ce territoire comme projet de vie.

Ces personnes accepteront un fonctionnement proposé par l’association Pierres communes, probablement au travers d’une charte à construire (traduction en actes des valeurs de l’association).

Ce ne sont pas : des touristes, des personnes en très grande précarité*, des personnes souhaitant bénéficier d’un loyer très modéré au vu de leur revenu**.

*L’association Quoi de 9 répond déjà à ce besoin sur le territoire de Florac.

**Il n’y a pas de condition de revenu : c’est à dire que les logements ne sont pas des logements sociaux réservés à un type de public spécifique. Bien sûr, les personnes pouvant accéder à des logements sociaux pourront accéder aux logements de Pierres communes, si le loyer leur convient. L’objectif est de permettre à des gens qui n’ont pas accès à des logements sociaux d’avoir accès à un logement aussi, car la crise du logement sur notre territoire touche tout le monde, peu importe les revenus.

- Tous les montants comptent :

• moins de 20 euros ? Tu peux adhérer à prix libre et faire un don de ton choix sur cette page : Cliquer ici : Adhérer à l'association
• 20 euros c’est possible pour toi ? Cliquer ici : Faire un don à l'association

- Sinon, tu peux être bénévole : rendez-vous sur notre page bénévolat pour plus d’informations. Cliquer ici : s'impliquer autrement

Une partie du travail réalisé par l’association est fait à titre bénévole.

Depuis septembre 2023, 339 journées bénévoles ont été réalisées par 8 personnes différentes régulièrement bénévoles et une vingtaine de bénévoles ponctuel.les pour les chantiers.

Cela équivaut à 0,75 emploi temps plein, soit une personne travaillant 26h/semaine pendant 2 ans.

En plus, certaines personnes de l’association s’investissent quasiment à hauteur d’un 70 % par semaine, ou réalisent des tâches spécifiques qu’aucun.e bénévole n’est prêt.e à faire à titre gratuit. Pour ces différents cas, il nous paraît nécessaire de rémunérer ces personnes, notamment au vu du temps passé au développement du projet, qui ne pourrait être consacré à d’autres projets professionnels.

Cette rémunération se fait aujourd’hui sous la forme de prestations. L’association n’ayant pas encore les moyens d’avoir un.e ou des salarié.es, notamment aux vues des différentes compétences nécessaires qui sont réparties entre des personnes distinctes.

Depuis début 2025, 4 personnes ont ainsi travaillé pour l’association, à hauteur de 101 journées de travail, équivalent quasiment à une personne à mi-temps sur le projet depuis 8 mois.

En bilan, sur les 2 années de montage du projet Pierres communes, 78% du travail a été réalisé de manière bénévole, et 22% de manière payée.

Les statuts de l’association prévoient que les membres prestataires se trouvant également au CA soient exclus des décisions qui les intéressent.

Toutefois, la question de la gestion désintéressée de la structure reste à être traitée : nous souhaitons créer une autre structure qui permettent de dissocier la partie bénévolat de la partie travail rémunéré (une SCIC par exemple). Ou alors, nous pourrions élargir le CA avec des membres entièrement bénévoles.